Propriétaires de vignes : comment transmettre à moindre coût ?

Source : JURISVIN
Diffusion : VITI
Date de validation : 2018-01-01

Madame Muscat est propriétaire de vignes qu'elle loue et dont la valeur est évaluée à 500.000 €. Agée de 62 ans, elle souhaite commencer à transmettre son patrimoine, afin d'éviter que ses deux enfants paient trop de droits, lorsqu'elle viendra à décéder. Elle prévoit de leur faire une donation à chacun de la moitié de ses vignes

 

En matière de biens ruraux, il existe un dispositif qui permet d'exonérer partiellement de droits de mutation la transmission de biens fonciers loués par bail à long terme.

 

Cette exonération partielle est subordonnée à plusieurs conditions :

- les biens loués doivent être des immeubles à destination agricole, c'est-à-dire : terres agricoles, bâtiments d'exploitation mais également les bâtiments destinés à l'habitation de l'exploitant ou du personnel

- le bail doit avoir une durée d'au moins 18 ans,

- 2 ans doivent s'écouler entre le bail et la donation, si le donataire est titulaire du bail,

- le donataire devra conserver la propriété de ces biens pendant 5 ans (ex : pas de vente ou donation du bien durant ce délai, quand bien même la mutation ne porterait que sur l'usufruit ou la nue-propriété du bien),

 

Lorsque la valeur totale des biens transmis n'excède pas 101.897 euros, ils sont exonérés à concurrence des trois quarts de leur valeur ; au-delà, le pourcentage est ramené de 75 % à 50 %.

 

Exemple :

 

- Si le bien est loué par bail rural de 9 ans.

Chaque enfant va bénéficier d'un abattement de 100.000 €:

L'assiette taxable pour chaque enfant est donc de 250.000 – 100.000 = 150.000 €.

Total des droits de mutation : 28.194,35 €

Soit un montant de droits pour les 2 enfants de 56.388,70 €

 

- Si le bien est loué par bail rural à long terme

La part de chaque enfant va faire l'objet d'une exonération des ¾ jusqu'à 101.897 € :

- reste taxable : 25.474,25

Puis d'une exonération de 50 % pour le surplus, soit pour 250.000 € - 101.897 € = 148.103 € :

- reste taxable : 74.051,50 €

La part taxable est donc de 99.525,75 € au lieu de 250.000 € initialement

Le montant de la donation étant inférieur au montant de l'abattement de chaque enfant (100.000 €), aucun droit de mutation ne sera dû. Toutefois, il faudra attendre 15 ans pour récupérer cet abattement de 100.000 € et pouvoir effectuer une nouvelle donation

 

- Si le bien est loué par bail à long terme et transmis en nue-propriété

La part de chaque enfant va être grevée de la valeur de l'usufruit : vu l'âge de Mme Muscat, son usufruit est évalué à 40 %

Valeur du bien donné pour chaque enfant : 250.000 € - 40 % = 150.000 €

La part de chaque enfant va ensuite faire l'objet d'une exonération des ¾ jusqu'à 101.897 € :

Et d'une exonération de 50 % pour le surplus, soit pour 150.000 € - 101.897 € = 48.103 € :

La part taxable est donc de 49.525,75 €

Le montant de la donation étant inférieur au montant de l'abattement de chaque enfant : aucun droit de mutation ne sera donc dû. De plus, il restera un solde d'abattement pour chaque enfants de 50.474,25 € qui pourra être utilisée dans le cadre d'une donation sans attendre 15 ans

 

Pour un conseil adapté, n'hésitez pas à consulter votre notaire

MOTS CLES : transmission,donation de vignes
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