A l'heure des réformes fiscales, le législateur mène la vie dure à la spéculation sur le foncier agricole. En effet, les vendeurs de terrains devenus récemment constructibles peuvent supporter jusqu'à quatre sortes de taxes différentes :

- l'impôt sur les plus-values,
- la taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus qui ont été rendus constructibles du fait de leur classement par un plan local d'urbanisme ou par un document d'urbanisme en tenant lieu (art 1529 Code général des impôts) instaurée depuis le 1er février 2007,
- une taxe sur les plus-values réalisées lors de la cession de terrains nus devenus constructibles, après le 13 janvier 2010, à la suite d'une modification du plan local d’urbanisme (art. 1605 nonies CGI ) instaurée depuis le 29 juillet 2010,
- et enfin la TVA immobilière lorsque l’agriculteur assujetti les réalise dans le cadre de son activité économique.

En ce qui concerne la fiscalité des plus-values, la loi de finances rectificative du 19 septembre 2011 avait durci la fiscalité des plus-values en abaissant l'abattement pour durée de détention. Le délai au terme duquel intervient l’exonération totale des plus-values est passé de 15 ans à 30 ans depuis le 1er février 2012. Néanmoins, à compter du 1er septembre 2014 le régime est désormais assoupli :

- l'abattement pour durée de détention est de 22 ans pour l'impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux (comme pour les autres biens immobiliers).

La taxe forfaitaire de l'article 1529 du CGI, pour s'appliquer, est quant à elle soumise à certaines conditions, et notamment l'instauration de cette taxe par délibération de la commune. D'autre part, il existe plusieurs mécanismes d'exonérations pour échapper au paiement de cette taxe (ex : terrain constructible depuis plus de 18 ans ; lorsque le prix de cession est inférieur au prix d'acquisition ; lorsque le prix de cession est inférieur à 15.000 euros...)

Concernant la taxe instaurée par l'article 1605 du CGI, celle-ci trouvera à s'appliquer dès lors que le terrain est devenu constructible après le 13 janvier 2010, mais seulement si le prix de cession est supérieur à 10 fois le prix d'acquisition. Toutefois, il existe également des mécanismes d'abattement et d'exonération...

Enfin, les cessions de terrains à bâtir par un agriculteur qui a réalisé sur ces terrains des travaux de viabilisation et mis en œuvre des moyens de commercialisation avérés (publicité, démarchage), entrent de plein droit dans le champ d’application de la TVA, au même titre que les cessions de terrains à bâtir qui auraient été spécifiquement acquis en vue de leur revente.

Pour un conseil adapté, les vendeurs de terrain à bâtir ont donc tout intérêt à consulter leur notaire afin de maîtriser le coût fiscal de cette opération. 

Service communication juridique - JURISVIN