En matière de biens ruraux, il existe un dispositif qui permet d'exonérer partiellement de droits de mutation la transmission de biens fonciers loués par bail à long terme.

Cette exonération partielle est subordonnée à plusieurs conditions :

-  les biens loués doivent être des immeubles à destination agricole, c'est-à-dire : terres agricoles, bâtiments d'exploitation mais également les bâtiments destinés à l'habitation de l'exploitant ou du personnel

- le bail doit avoir une durée d'au moins 18 ans,

- 2 ans doivent s'écouler entre le bail et la donation, si le donataire est titulaire du bail,

- le donataire devra conserver la propriété de ces biens pendant 5 ans (ex : pas de vente ou donation du bien durant ce délai, quand bien même la mutation ne porterait que sur l'usufruit ou la nue-propriété du bien),

Lorsque la valeur totale des biens transmis n'excède pas 101.897 euros, ils sont exonérés à concurrence des trois quarts de leur valeur ; au-delà, le pourcentage est ramené de 75 % à 50 %.

Exemple :

- Si le bien est loué par bail rural de 9 ans.

Chaque enfant va bénéficier d'un abattement de 100.000 €:

L'assiette taxable pour chaque enfant est donc de 250.000 – 100.000 = 150.000 €.

Total des droits de mutation : 28.194,35 €

Soit un montant de droits pour les 2 enfants de 56.388,70 €

- Si le bien est loué par bail rural à long terme

La part de chaque enfant va faire l'objet d'une exonération des ¾ jusqu'à 101.897 € :

- reste taxable : 25.474,25

Puis d'une exonération de 50 % pour le surplus, soit pour 250.000 € - 101.897 € = 148.103 € :

- reste taxable : 74.051,50 €

La part taxable est donc de 99.525,75 € au lieu de 250.000 € initialement

Le montant de la donation étant inférieur au montant de l'abattement de chaque enfant (100.000 €), aucun droit de mutation ne sera dû. Toutefois, il faudra attendre 15 ans pour récupérer cet abattement de 100.000 € et pouvoir effectuer une nouvelle donation

- Si le bien est loué par bail à long terme et transmis en nue-propriété

La part de chaque enfant va être grevée de la valeur de l'usufruit : vu l'âge de Mme Muscat, son usufruit est évalué à 40 %

Valeur du bien donné pour chaque enfant : 250.000 € - 40 % = 150.000 €

La part de chaque enfant va ensuite faire l'objet d'une exonération des ¾ jusqu'à 101.897 € :

• reste taxable : 25.474,25 €

Et d'une exonération de 50 % pour le surplus, soit pour 150.000 € - 101.897 € = 48.103 € :

• reste taxable : 24.051,50 €  

La part taxable est donc de 49.525,75 €

Le montant de la donation étant inférieur au montant de l'abattement de chaque enfant : aucun droit de mutation ne sera donc dû. De plus, il restera un solde d'abattement pour chaque enfants de 50.474,25 € qui pourra être utilisée dans le cadre d'une donation sans attendre 15 ans

Pour un conseil adapté, n'hésitez pas à consulter votre notaire