Il s’agit d’un contrat par lequel un propriétaire (souvent une commune ou une Safer) concède à un preneur la jouissance d’un immeuble foncier pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, moyennant une certaine redevance, généralement modique, compte tenu de l’obligation pour le locataire de procéder à des améliorations importantes (par exemple défrichements, assainissement…).

Ce bail se caractérise par sa durée, par la modicité de la redevance, par le fait que les améliorations reviennent en fin de bail au bailleur, et par la volonté de conférer au preneur un droit réel sur l’immeuble loué et notamment par la possibilité de céder librement ce bail. 

A l'issue du bail emphytéotique, les constructions ou améliorations réalisées par le locataire deviennent la propriété du bailleur, en principe sans indemnité, sauf clause contraire.

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