La bail à long terme : tout le monde y gagne !
Diffusion : VITISPHERE
Date de parution : Juillet 2009
Exploitants agricoles et propriétaires fonciers ont de nombreuses raisons de choisir le bail rural à long terme, plutôt que le bail ordinaire de 9 ans. Véritable entreprise, l'exploitation agricole peut nécessiter un agrandissement ou une modernisation. Les charges d'exploitation s'ajoutent aux charges foncières. Il est souvent difficile d'acheter de la terre et d'équiper l'exploitation en réalisant des investissements productifs. Il faut choisir.
A côté du faire valoir direct, le bail de longue durée peut décharger efficacement l'exploitant agricole du poids du foncier. D'un commun accord, un bail ordinaire de 9 ans peut toujours être transformé en bail à long terme. La loi favorise le bail à long terme en donnant au propriétaire et à l'exploitant des avantages et des compensations.
Du côté du locataire tout d'abord. D'une durée minimale de 18 ans (avec droit au renouvellement par période de 9 ans), ou de 25 ans (bail à long préavis), ou même encore conclu jusqu'à l'âge de la retraite (bail de carrière), le bail à long terme offre à l'agriculteur une stabilité comparable à celle procurée par la propriété du sol. En plus du bail à ferme, du bail à métayage ou même du bail à domaine congéable.
Pour le propriétaire, le bail à long terme offre un prix de fermage supérieur à celui du bail ordinaire et des exonérations fiscales attrayantes. La transmission à titre gratuit de biens ruraux loués par bail à long terme bénéficie d’une exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit.
Cette exonération est immédiate en cas de succession ou de donation à un enfant non titulaire du bail.
Si l’enfant donataire est titulaire du bail, il faudra attendre 2 années pour bénéficier de l’exonération.
L'héritier ou le donataire devra en contrepartie conserver la propriété de ces biens pendant 5 ans.
Les transmissions à titre gratuit des parts de Groupements fonciers Agricoles (GFA) sont également partiellement exonérés de droits de mutation à titre gratuit lorsque les conditions suivantes sont réunies :
- les statuts du groupement doivent lui interdire l’exploitation en faire-valoir direct ;
- la totalité des biens du groupement doivent faire l’objet d’un bail rural à long terme ;
- les parts sociales doivent être détenues depuis 2 ans au moins par le défunt, ce délai n’étant pas toutefois exigé pour les parts attribuées en rémunération d’apports d’immeubles agricoles effectués lors de la constitution du groupement ;
- le bénéficiaire de la transmission doit rester propriétaire des parts pendant 5 ans.
Lorsque la valeur totale des biens ruraux loués par bail à long terme ou des parts de GFA, transmis par le défunt ou le donateur, à chaque héritier, légataire ou donataire, n’excède pas 100.000 euros, les biens transmis sont exonérés à concurrence des ¾ de leur valeur.
Au delà de 100.000 euros, le pourcentage d’exonération est ramené de 75 % à 50 %.
JUILLET 2009 - Article rédigé par JURISVIN pour VITISPHERE
