Fermage : le refus du renouvellement du bail et le droit de reprise

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Dans quels cas le bailleur pourra refuser le renouvellement du bail ?
Le bailleur pourra refuser le renouvellement :
• Dans le cas du preneur âgé ayant atteint l’âge de la retraite ou devant l’atteindre dans la période de renouvellement en limitant le renouvellement à la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra cet âge.
• Pour motif grave de la nature de ceux pouvant entraîner la résiliation (non paiement du loyer pendant 2 ans, cessions ou sous-location…)
• En vue d’exercer son droit de reprise

Le droit de reprise est prévu dans quels cas ?
Le droit de reprise n’est prévu :
• Qu’en vue de la construction d’une maison d’habitation au profit du bailleur ou d’un membre de sa famille jusqu’au troisième degré inclus
• Ou pour un motif d’exploitation personnelle du bien loué par son ou ses bénéficiaires : le bénéficiaire peut être le propriétaire lui –même ou l’usufruitier bailleur, le conjoint ou un descendant majeur ou émancipé du bailleur.

Il convient d’insister sur le fait que le bailleur ne pourra donner congé ou exercer son droit de reprise en vue de la vente de son exploitation.

L’exercice de la reprise répond à des conditions strictes. Le bénéficiaire de la reprise doit satisfaire aux conditions légales qui lui incombent (participation effective et permanente aux travaux de l’exploitation), aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle exigées (en général, soit détention d’un diplôme au moins équivalent au BEPA ou au BPA, soit 5 ans d’expérience professionnelle agricole au cours des 15 dernières années). Il doit aussi disposer de disponibilités financières suffisantes, ne pas avoir atteint l’âge de la retraite agricole, être en règle avec le contrôle des structures et il doit exploiter personnellement pendant 9 ans.

La reprise peut –elle être partielle ?
La reprise peut porter sur l’ensemble des biens loués ou seulement sur une partie de l’exploitation, mais seulement dans la mesure où elle ne compromet pas l’équilibre économique de l’exploitation du fermier en tenant compte de l’ensemble des biens exploités par lui, inclus ou non dans le bail.

Quelles sont les formalités liées à la reprise ?
Le congé du bailleur doit être donné au moins 18 mois avant la fin du bail, et par acte d’huissier. A peine de nullité, le congé doit contenir : les motifs allégués, les noms, prénoms, âge, domicile et profession du bénéficiaire de la reprise, éventuellement l’habitation dans laquelle le bénéficiaire habitera, et la reproduction de l’article L.411-54 du Code Rural précisant le délai dont dispose le preneur pour dénoncer le congé, et par conséquent, s’opposer à la demande de résiliation. 

AVRIL 2010 - Article rédigé par JURISVIN pour REUSSIR VIGNE