Travaux de drainage effectués par le preneur et indemnité de sortie en fin de bail

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Je suis viticulteur dans la région de Bordeaux, et je souhaiterais convertir le vignoble que j'exploite en tant que fermier, en viticulture biologique. Cela nécessiterait notamment d'importants travaux de drainage.
Cependant, mon bail prendra fin dans 6 ans, date à laquelle je partirai à la retraite. Pourrais-je alors prétendre à une indemnité de sortie tenant compte de l'investissement réalisé pour de tels travaux ?

Tout d'abord, il convient de préciser que l'indemnité pour améliorations n'est pas due de plein droit au preneur sortant.
Pour pouvoir en bénéficier, ce dernier doit, soit avoir informé le bailleur des travaux prévus, soit avoir obtenu préalablement son autorisation.
Les travaux nécessitant l’information du bailleur sont les suivants : les travaux d’amélioration de l’habitat, les travaux prévus par arrêté préfectoral et les travaux amortis au plus tard 6 ans après l’expiration du bail (sauf les travaux concernant les productions hors-sol, les plantations, les constructions de maison d’habitation…). Pour tous les autres travaux, il y a lieu de demander l’autorisation du bailleur.

Concernant une installation de drainage, ces travaux nécessitent d'avoir obtenu l'accord du bailleur, à moins qu'une clause du bail ne les ait prévus. En l'absence d'une telle clause, le preneur ne pourra pas commencer ces travaux avant d'en avoir eu l'autorisation écrite.
S'il les effectue sans autorisation ou avant de l'avoir obtenue, il ne pourra prétendre à aucune indemnité et pourra même être condamné à remettre le fonds dans l'état antérieur.

En ce qui concerne le montant de l'indemnité auquel le viticulteur pourra prétendre, celui-ci est déterminé par l'article L.411-71 du Code rural :
S'agissant d'ouvrages incorporés au sol, l'indemnité sera égale au coût des travaux évalué à la date de l'expiration du bail, déduction faite d'un amortissement calculé à partir du jour de l'exécution des travaux. En principe cet amortissement est calculé sur une durée de 16 ans et 8 mois.
Cependant, l'arrêté préfectoral de Gironde relatif à l'application du statut du fermage prévoit quant à lui une durée d'amortissement de 30 ans pour les installations de drainage.

Exemple :
Coût des travaux évalué à la fin du bail = 1000
Ici : l'amortissement sera pratiqué à hauteur d'un cinquième (6 ans / 30 ans) : 1/5ème de 1000 = 200
Notre viticulteur pourra donc prétendre à une indemnité de sortie à hauteur de 1000 – 200, soit 800, dans l’hypothèse bien entendu où il aura préalablement demandé l’autorisation du bailleur. 

AVRIL 2011 - Article rédigé par JURISVIN pour VITISPHERE