Cession d'une exploitation viticole et pollution des chais

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Je possède une exploitation viticole dans la vallée du Rhône, sur laquelle j'ai fait construire un second chai, afin d'accroitre ma production.
Néanmoins, j'ai eu des difficultés pour obtenir la labellisation des stocks de vin que j'avais entreposés dans ce chai, en raison d'un goût anormal du vin.
Un laboratoire spécialisé a constaté une forte pollution des vins stockés provoquée par des contaminants organochlorés à partir des bois de charpente via l'atmosphère du chai.
Aujourd'hui, je souhaiterais procéder à la cession du second chai. Mon voisin serait intéressé, cet immeuble étant attenant à sa propre exploitation.
Que faut-il faire pour sécuriser l'acte de vente, afin que mon acquéreur ne puisse par la suite se retourner contre moi en cas de soucis liés à une pollution ?

En cas de vente d'immeuble, le Vendeur est tenu de garantir les vices cachés de l'immeuble, rendant la chose impropre à son usage (ex : un chai qui serait à l'origine de la pollution du vin...), mais à l'inverse n'est pas tenu des vices apparents.

Un vice caché est un défaut que l'Acquéreur ne pouvait pas déceler, compte tenu de la nature de l'immeuble, et dont il n'a pas eu connaissance au moment de la vente. Dès lors, en présence d'un tel défaut, ce dernier peut soit demander l'annulation de la vente, soit une diminution du prix de vente.

Néanmoins, on estime malgré tout que l’acquéreur, professionnel ou non, doit effectuer un minimum de vérifications, avant de procéder à l’acquisition.

Il est utile d’informer l’acquéreur des défauts de l'immeuble objet de la vente, pour autant cela ne suffit pas pour que le Vendeur puisse s'exonérer de toute responsabilité à l'égard de l'Acquéreur.
Il faudra également l'informer des conséquences du défaut de l'immeuble.

Dans notre exemple, et afin de se prémunir contre toute action ultérieure, le Vendeur devra bien évidemment informer son acquéreur des problèmes de pollution qu'il a subi auparavant, en lui transmettant notamment tous les rapports établis par le laboratoire, lui indiquer les difficultés de labellisation en cas de pollution du vin et par conséquent de la nécessité de procéder à la décontamination du chais. Il sera également prudent de faire établir un devis pour la décontamination du chais, afin que l'information de l'acquéreur soit maximale.

Bien qu’il ne s’agisse pas d’un diagnostic obligatoire comme le plomb ou les termites, il apparaîtra toujours opportun de faire effectuer un contrôle des pollutions atmosphériques. Notre vendeur ne devra pas hésiter à demander conseil à son notaire. 

MAI 2011 - Article rédigé par JURISVIN pour VITISPHERE