Préemption par le preneur du bien loué et indemnité de sortie

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Monsieur VIGNERON exploite des vignes qu'il loue à Monsieur TERRIEN. Son propriétaire vient de lui notifier la décision de vendre la totalité des parcelles de vignes à Monsieur et Madame MILDIOU pour un prix conséquent. Monsieur VIGNERON est intéressé par l'acquisition mais il estime que ce prix doit être diminué, compte-tenu des améliorations qu'il a apporté et qui devraient lui ouvrir droit à indemnisation....

Dans le cas de la vente d'un bien loué, le preneur en place dispose d’un droit de préemption lui permettant d'être préféré à tout autre acquéreur s'il veut acquérir le bien qu'il exploite (art. L,412-1, al.1er du Code rural). Le notaire doit faire connaître au fermier bénéficiaire de ce droit de préemption la désignation des biens vendus, le prix et les charges, les conditions et les modalités de la vente, ainsi que le nom et le domicile de l'acheteur.
Cette formalité va s'effectuer par lettre recommandée avec accusé réception ou par acte d'huissier.
En préemptant, Monsieur Vigneron devient propriétaire du fonds qu’il a pris en location, et perd logiquement tout droit à indemnité.
En effet, ce dernier, en sa qualité de nouveau propriétaire, est le redevable de l'indemnité due au preneur sortant et au lieu et place de l’ancien propriétaire. Il ne pourra donc pas, en principe réclamer une quelconque indemnité à Monsieur Terrien.
Cependant, la vente étant au départ proposée à Monsieur et Madame Mildiou, le prix a été déterminé compte tenu de l’état du fonds au moment de la vente et donc des améliorations réalisées par le fermier.
Or on voit mal comment Monsieur Vigneron pourrait payer un prix incluant des améliorations pour lesquelles il aura lui-même effectué la dépense. Cela équivaudrait à payer deux fois...

Deux possibilités s'offrent donc à Monsieur Vigneron :

- soit les parties s'entendent sur le montant des indemnités qui sera alors pris en compte conventionnellement dans la détermination du prix, lorsque la vente est conclue directement entre le bailleur et le fermier

- soit les parties ne trouvent pas d'accord, et dans ce cas, le preneur pourra intenter une action en diminution de prix, tenant compte desdites améliorations.

Dans l'hypothèse où Monsieur Vigneron décide de ne finalement pas préempter, il faudra néanmoins informer Monsieur et Madame Mildiou du montant de la valeur cette indemnité au moment de la vente, puisque ce sont eux qui supporteront le paiement de l'indemnité à la sortie du fermier. Cependant, si un tel calcul s'avérait impossible, il serait préférable néanmoins que le notaire annexe un inventaire des améliorations existant au jour de la vente. 

SEPTEMBRE 2011 - Article rédigé par JURISVIN pour VITISPHERE