Article JURISVIN

Non-renouvellement du bail et preneur âgés

Source : JURISVIN
Diffusion : REUSSIR VIGNE
Date de parution : Mai 2012

Monsieur Cognac, propriétaire-bailleur de vignes, loue ses terres depuis de nombreuses années à Monsieur Napoléon, célibataire et sans enfant. Néanmoins, ce dernier arrivant à la retraite, Monsieur Cognac a d'ores-et-déjà trouvé un jeune viticulteur qui serait intéressé pour louer ses vignes. Il s'interroge sur l'obligation de mettre un terme au bail ou si ce dernier prendra fin de lui-même, au vu de l'âge du preneur actuel.

A l’expiration du la durée du bail, le preneur dispose, en principe, d’un droit de renouvellement automatique, à condition qu’il réunisse lui-même les conditions d’exploitation personnelle et d’habitation exigées du propriétaire exerçant le droit de reprise et qu’il soit en règle avec le contrôle des structures. Ce droit est d’ordre public, on ne peut y déroger par une convention contraire.

Cependant le législateur a notamment prévu une limitation du renouvellement, lorsque le locataire a atteint l’âge de la retraite à la fin du bail. Dans ce cas, et si la superficie de l’exploitation excède la limite de superficie que l’agriculteur peut conserver, il ne peut prétendre au renouvellement du bail.

Mais cela ne dédouane pas le bailleur de respecter les formalités et conditions de délai des congés, pour que ce non-renouvellement soit applicable.

En effet, 18 mois avant l’expiration du bail, et quand bien même le preneur a atteint l’âge de la retraite, le bailleur devra notifier le congé par acte d’huissier. S’il ne le fait pas, le bail reprend pour une période de 9 ans, et le bailleur ne pourra plus délivrer le congé qu’à la prochaine période triennale.

Par exemple : notre fermier a déjà atteint l’âge supposé de la retraite (62 ans), et n'a ni conjoint ni descendant à qui il pourrait céder son bail. Le bail rural arrive à expiration le 31 octobre 2012. Aucun congé n’a été notifié dans le délai de 18 mois avant la fin du bail. Le bailleur ne peut alors exercer son droit de reprise et le bail repart pour une période de 9 ans. Le bailleur ne pourra délivrer de congé que pour la prochaine période triennale soit au moins 18 mois avant le 31 octobre 2015 (donc avant le 1er mai 2014). S’il omet encore de notifier dans les délais, alors il devra attendre une fois de plus la prochaine période triennale, et devra donc notifier le congé avant le 1er mai 2017.

Mais cela n’exclut pas la possibilité pour le fermier ayant atteint l’âge de la retraite et désireux de liquider sa pension de retraite de résilier le bail en notifiant sa décision au moins 12 moins à l’avance. Pour un conseil adapté, Monsieur Cognac aura tout intérêt à consulter son notaire.

Claudine Galbrun
Journaliste
REUSSIR VIGNE


Rubrique écrite avec la participation de Jurisvin, groupement de notaires, conseil du monde viticole.

 

 

MAI 2012 - Article rédigé par JURISVIN pour REUSSIR VIGNE

 

 

 

 

 

MOTS CLES : Patrimoine, bail, résiliation, retraite, domaine viticole, exploitation viticole, notaire, vigne
THEMES : Non-renouvellement du bail et preneur âgés