Article JURISVIN

Baux ruraux : Décès du preneur et sort du bail

Source : JURISVIN
Diffusion : REUSSIR VIGNE
Date de parution : Janvier 2019

Le décès du preneur à bail rural n’emporte pas résiliation automatique de ce bail.

Pour autant le décès du preneur n’est pas sans conséquences sur le sort du bail en fonction,  de la qualité des héritiers, de l’existence ou non d’un copreneur ou encore en cas de mise à disposition du bail au profit d’une société. Cela a également des incidences sur une éventuelle indemnité pour améliorations.

 

Transmission du bail au profit des héritiers

L’article L. 411-34 du Code rural et de la pêche maritime (CRPM) prévoit qu’en cas de décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint, du partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, de ses ascendants et de ses descendants participant à l'exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès. Les juges estiment qu’une participation régulière suffit, mais il faut effectivement que cette collaboration ait été réelle et suivie pendant un temps suffisant

En cas de désaccord, le tribunal paritaire peut décider de transmettre le droit au bail au conjoint, au partenaire d'un pacte civil de solidarité ou à l'un des ayants droit réunissant les conditions précitées.

S’ils le souhaitent, les ayants droit du preneur peuvent néanmoins demander la résiliation du bail dans les six mois à compter du décès de leur auteur.

Enfin, si le preneur ne laisse aucun héritier participant ou ayant participé à l'exploitation des biens loués au cours des cinq dernières années précédant son décès, le bailleur a le droit de provoquer la résiliation du bail au décès de son locataire, dans les six mois à compter du jour où le décès est porté à sa connaissance, sans que cette résiliation nécessite une validation par le tribunal.


 

Que devient le bail mis à la disposition d’une société  par l'associé preneur décédé ?

Si le preneur avait mis le bail dont il était titulaire à la disposition d’une société dont il est associé, son décès n'a pas d'incidence sur ledit bail qui se poursuit de droit au profit des personnes visées par l’article L. 411-34 cité ci-dessus qui remplissent les conditions prévues à ce même article.

Toutefois le décès met fin à la mise à disposition : les héritiers auront la possibilité, soit de poursuivre la mise à disposition au profit de la société à la condition qu’ils deviennent eux-mêmes associés, soit d'exploiter les biens personnellement.


 

Décès d'un copreneur et la continuation de l'exploitation

Lorsqu'un bail a été souscrit par des copreneurs, l'attribution  prévue en cas de décès de l’un deux au profit d’un ayant droit ayant participé à l’exploitation au cours des 5 années antérieures au décès ne peut porter que sur les droits dont le copreneur défunt était titulaire.

Deux cas, étant précisé que l’attributaire devra lui-même remplir  les conditions de l’article L. 411-34 du CRPM dans l’un et l’autre :

- soit le copreneur se voit attribuer le droit au bail du défunt : il devient alors seul titulaire du bail.

- soit l’attributaire n’est pas le copreneur : le bailleur aura alors comme par le passé deux fermiers : le copreneur et l'attributaire du droit au bail du défunt

 

Quid de l’indemnité pour amélioration ?

S’il est mis fin au bail par les héritiers ou le bailleur, la Cour de cassation estime que les ayant-droits ont qualité pour solliciter immédiatement l’indemnité pour amélioration (Cass. 3ème civ., 7 janv. 1998). Dans ce cas, la créance d’indemnité viendra augmenter l’actif successoral.

Si le bail est poursuivi par un des héritiers, la situation peut s’avérer complexe. En effet, ici, il paraît difficile d’envisager que les autres héritiers exigent leur part sur un montant qui, légalement, ne peut être calculé et payé qu'à la fin du bail.

En conséquence, il est recommandé d’’inciter les héritiers à procéder à une expertise chiffrée des améliorations réalisées par le défunt.
Ainsi, le jour où le bail prendra fin, l'héritier repreneur, qui aura bénéficié des améliorations effectuées par le preneur décédé devra procéder au paiement, au profit des autres héritiers, de leur part sur l’indemnité déterminée au moment du décès. Le fait que les améliorations aient depuis le décès augmenté, générant ainsi une indemnité complémentaire à son seul profit, ou diminué, sera sans incidence puisqu’il deviendra après partage, seul bénéficiaire de cette créance payable ultérieurement.

Pour éviter toute discussion ultérieure entre les héritiers, il conviendra de prévoir contractuellement, avec précision, les modalités de règlement de cette créance, ainsi que les éventuelles garanties de ce règlement.

MOTS CLES : Baux ruraux : Décès du preneur et sort du bail, L411-34 code rural,
THEMES : Baux ruraux : Décès du preneur et sort du bail