Acquéreur d'un bien viticole loué et congé pour reprise
Diffusion : VITISPHERE
Date de parution : Juillet 2012
Madame Armagnac est propriétaire d'une exploitation qu'elle loue à Monsieur Ugni dans le cadre d'un bail à ferme, depuis presque 7 ans. Désireuse de vendre cette exploitation, elle a trouvé un couple acquéreur, Monsieur et Madame Colombard.
Ces derniers souhaiteraient acheter en ayant l'assurance qu'ils pourront bénéficier d'une reprise de l'exploitation.
Le congé est normalement donné par le propriétaire-bailleur, lequel peut en effet refuser le renouvellement du bail lorsque le bail arrive à expiration, en vue d’exercer son droit de reprise. Cependant, cette qualité de propriétaire doit être acquise au moment de la délivrance du congé.
Néanmoins, il est admis que le congé donné par l'acquéreur sous condition suspensive de non-préemption par le preneur peut-être valable, dès lors que le fermier ne préempte pas.
En effet, les tribunaux refusent d'annuler ce congé lorsque la condition s'accomplit par la renonciation du fermier à l'exercice de son droit, puisque dès lors l'acheteur est réputé propriétaire depuis le jour de la signature de la vente conditionnelle et le congé délivré sous condition suspensive se trouve rétroactivement consolidé (Cass. 3e civ., 3 nov. 1981).
Dans tous les cas, le bénéficiaire de la reprise devra répondre à de nombreuses conditions, lesquelles sont impératives et devra notamment être en conformité avec le contrôle des structures et habiter les bâtiments d'exploitation repris (ou une habitation située à proximité du fonds permettant une exploitation directe).
Enfin, sur le formalisme du congé du bailleur, celui-ci doit être donné au moins 18 mois avant la fin du bail, et par acte d’huissier. A peine de nullité, le congé doit contenir : les motifs allégués, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire de la reprise, le futur lieu d’habitation du bénéficiaire, et la reproduction de l’article L.411-54 du Code Rural précisant le délai dont dispose le preneur pour dénoncer le congé.
Dans notre hypothèse, Monsieur et Madame Colombard pourront encore notifier le congé pour reprise pendant la durée de validité du compromis de vente, puisqu'ils disposent encore de deux ans avant le terme du bail. Ce congé délivré avant la signature de l’acte authentique sera validé a posteriori par la non-préemption du fermier.
Néanmoins, ils devront s'assurer qu'ils remplissent bel et bien les conditions pour pouvoir bénéficier de ladite reprise.
Pour un conseil adapté, ils auront donc tout intérêt à recourir à leur notaire.
JUILLET 2012 - Article rédigé par JURISVIN pour VITISPHERE
