Cession d'une exploitation viticole et contrôle des chais

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Contrôle de la pollution des chais

En cas de vente d'immeuble, le Vendeur est tenu de garantir les vices cachés de l'immeuble, rendant la chose impropre à son usage (ex : un chai qui serait à l'origine de la pollution du vin...), mais à l'inverse n'est pas tenu des vices apparents.

Un vice caché est un défaut que l'Acquéreur ne pouvait pas déceler, compte tenu de la nature de l'immeuble, et dont il n'a pas eu connaissance au moment de la vente. Dès lors, en présence d'un tel défaut, ce dernier peut soit demander l'annulation de la vente, soit une diminution du prix de vente.

Néanmoins, on estime malgré tout que l’acquéreur, professionnel ou non, doit effectuer un minimum de vérifications, avant de procéder à l’acquisition.

Il est utile d’informer l’acquéreur des défauts de l'immeuble objet de la vente, pour autant cela ne suffit pas pour que le Vendeur puisse s'exonérer de toute responsabilité à l'égard de l'Acquéreur.
Il faudra également l'informer des conséquences du défaut de l'immeuble.

Afin de se prémunir contre toute action ultérieure, le Vendeur devra bien évidemment informer son acquéreur des problèmes de pollution qu'il a subi auparavant, en lui transmettant notamment tous les rapports établis par le laboratoire, lui indiquer les difficultés de labellisation en cas de pollution du vin et par conséquent de la nécessité de procéder à la décontamination du chais. Il sera également prudent de faire établir un devis pour la décontamination du chais, afin que l'information de l'acquéreur soit maximale.

Bien qu’il ne s’agisse pas d’un diagnostic obligatoire comme le plomb ou l’amiante, il apparaîtra toujours opportun de faire effectuer un contrôle des pollutions atmosphériques.

Contrôle du traitement des effluents vinicoles

Les effluents vinicoles correspondent à toutes les eaux de lavage produites à la cave. Ils comprennent les sous-produits (lies et bourbes) et les résidus (provenant des opérations de détartrage et de filtration), ainsi que les déchets liés au nettoyage du matériel du chai.

Il existe trois catégories d’installations viticoles :
- lorsque la production de vin est inférieure à 500 hectolitres par an, ces installations sont exclues du régime des installations classées, mais sont soumises aux textes issus du Code rural, du Code de l’environnement et du règlement sanitaire départemental,
- lorsque la production est comprise entre 500 et 20 000 hectolitres par an, elles sont soumises au régime de déclaration des ICPE (Installations Classées pour la Protection de l’Environnement) auprès de la préfecture,
- et lorsque la production est supérieure à 20 000 hectolitres par an, les installations sont soumises au régime d’autorisation préfectorale des ICPE.
 

Aucun contrôle n'est rendu obligatoire en matière de vente, néanmoins, afin de se protéger d'une éventuelle action judiciaire, le vendeur est tenu d'informer l'acquéreur de l'existence d'installations de récupération ou de traitement des effluents vinicoles, et s'il en existe de leur état.

Pour un conseil adapté, n'hésitez pas à consulter votre notaire.