La transmission gratuite des biens fonciers ruraux

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En matière de biens ruraux, il existe un dispositif ancien qui permet d'exonérer partiellement de droits de mutation la transmission de biens fonciers loués par bail à long terme ou de parts de GFA dont les biens sont loués par bail rural à long terme. Couplé à une donation en nue-propriété (le donateur conserve l'usufruit du bien donné), le bail rural à long terme a un réel attrait fiscal.

Cette exonération partielle est subordonnée à plusieurs conditions :

• le bail doit avoir une durée d'au moins 18 ans,

• 2 ans doivent s'écouler entre le bail et la donation, si le donataire est titulaire du bail,

• l'héritier ou le donataire devra conserver la propriété de ces biens pendant 5 ans (ex : pas de vente ou donation du bien durant ce délai, quand bien même la mutation ne porterait que sur l'usufruit ou la nue-propriété du bien),

• pour les parts de GFA, il y a lieu de cumuler d'autres conditions : les statuts du groupement doivent lui interdire l'exploitation en faire-valoir direct, la totalité des biens du groupement doivent faire l'objet d'un bail rural à long terme, les parts doivent en principe être détenues depuis 2 ans (sauf pour les parts attribués lors de la contribution du groupement)

Lorsque la valeur totale des biens transmis n'excède pas 101.897 euros, ils sont exonérés à concurrence des trois quarts de leur valeur ; au-delà, le pourcentage est ramené de 75 % à 50 %.

Le non-respect de la condition de conservation des biens pendant 5 ans entraîne la déchéance de ce régime de faveur : les droits complémentaires seront dus, majorés des intérêts de retard, sauf dans certaines hypothèses comme notamment l'expropriation pour cause d'utilité publique, la force majeure, l'échange en cas de transfert de l'engagement...

Exemple :

Monsieur Vigneron, père de deux enfants et âgé de 65 ans, est propriétaire en propre de vignes d'une valeur de 700.000 €. Il souhaite transmettre son exploitation à ses deux enfants, qui reçoivent donc chacun un bien d'une valeur de 350.000 euros.

• Si le bien est loué par bail rural de 9 ans.

Chaque enfant va bénéficier d'un abattement de 100.000 €:

L'assiette taxable est donc de 350.000 – 100.000 = 250.000 €.

Total des droits de mutation : 48.194,35 €

Soit un montant de droits pour les 2 enfants de 96.388,70 €

• Si le bien est loué par bail rural à long terme

La part de chaque enfant va faire l'objet d'une exonération des ¾ jusqu'à 101.897€ (reste taxable : 25.474,25) puis de 50 % pour le surplus, soit pour 248.103 € (reste taxable : 124.051,50) : la part taxable est donc de : 149.525,75 €

Chaque enfant va bénéficier d'un abattement de 100.000 € :

L'assiette taxable définitive est donc de 149.525,75 – 100.000 = 49.525,75 €

Total des droits de mutation : 7.799,50

Soit un montant de droits pour les 2 enfants de 15.599 €

• Si le bien est loué par bail à long terme et transmis en nue-propriété

La part de chaque enfant va être grevée de la valeur de l'usufruit : vu l'âge de M. Vigneron, son usufruit est évalué à 40 %

Valeur du bien donné pour chaque enfant : 350.000 € - 40 % = 210.000

La part de chaque enfant va ensuite faire l'objet d'un abattement des ¾ jusqu'à 100.393 € (reste taxable : 25.474,25) et 50 % pour le surplus, soit pour 108.103,00 € (Reste taxable : 54.051,50 €) : la part taxable est donc de 79.525,75 €

Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100.000 € : Aucun droit ne sera dû

Pour un conseil adapté, n'hésitez pas à consulter votre notaire