Entre pacte de préférence et droit de préemption du preneur, quelle priorité d'achat?
Diffusion : REUSSIR VIGNE
Date de parution : Octobre 2014
Monsieur Colombard souhaite vendre l'exploitation viticole que ses parents lui avait donnée il y a une vingtaine d'année. Cette exploitation est louée à Madame Grenache depuis dix ans, et cette dernière est toute disposée à en faire l'acquisition. Néanmoins, Madame Pineau, la sœur de Monsieur Colombard aimerait lui racheter cette exploitation, qu'elle lui a toujours enviée. En effet, dans le cadre de cette même donation, elle avait reçu quant à elle une maison au bord de mer qu'elle n'a jamais appréciée...
Peut-elle espérer avoir la priorité d'achat sur le preneur, alors que celui-ci bénéficie en principe d'un droit de préemption ? Madame Pineau dispose en effet d'un document qu'elle avait demandé à son frère de lui signer l'année précédente, dans lequel il s'engageait à lui proposer le bien en premier, s'il décidait de le vendre.
L'article L412-4 du Code rural prévoit que le droit de préemption du preneur s'exerce même en présence de toute clause contraire. C'est sur cette base que la Cour de Cassation a pu juger que le droit de préemption du preneur prime le droit de préférence concédé par convention à un tiers (Cass. Soc. 21 janvier 1965).
Toutefois, cela n'empêche pas le vendeur de notifier la vente au bénéficiaire du pacte de préférence, quand bien même le preneur aurait décidé d'acheter le bien.
Pour que le preneur bénéficie d'un droit de préemption, il doit avoir exercé pendant au moins trois ans la profession agricole et avoir exploité par lui-même ou par sa famille le bien mis en vente (art. L412-5 Code rural).
En l'occurrence, Madame Grenache, preneur en titre, dispose a priori de ce droit de préemption, qui prime donc le pacte de préférence consenti à Madame Pineau par son frère.
Cela étant, il faudrait vérifier dans l'acte de donation de l'époque si un pacte de préférence n'avait pas été prévu par les parents entre les cohéritiers, en cas de vente des biens compris dans ladite donation. En effet, il a été jugé que le pacte de préférence prime le droit de préemption du preneur du bail à ferme lorsqu'il est stipulé dans un acte de donation-partage entre cohéritiers (CA Lyon, 16 mars 2006).
Pour un conseil adapté, Madame Pineau aura donc tout intérêt à consulter son notaire.
