Cession de vignes louées et priorité du droit de préemption des indivisaires
Diffusion : REUSSIR VIGNE
Date de parution : Septembre 2014
Monsieur Chasselas est propriétaire de vignes à concurrence d'une moitié indivise, l'autre moitié étant détenue par sa sœur, Madame Chardonnay. Ces vignes sont louées à Mademoiselle Sauvignon depuis plus de cinq ans et cette dernière serait vivement intéressée en cas de cession, même s'il s'agit de racheter une quote-part indivise. En effet, elle a appris que Madame Chardonnay aimerait que son fils récupère les vignes pour les exploiter, dès que le bail arrivera à son terme. Monsieur Chasselas étant fâché avec sa sœur, il a donc proposé de céder ses droits à Mademoiselle Sauvignon. Peut-il procéder à cette vente sans en parler à sa sœur ?
D'un côté, le code civil prévoit que l'indivisaire qui entend vendre à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis est tenu de notifier cette vente aux autres indivisaires (Art. 815-14 al. 1 du Code civil), ce qui leur permet de bénéficier d'un droit de préemption.
De l'autre côté, le Code rural prévoit que le propriétaire bailleur d'un bien rural qui décide de le vendre ne peut procéder à cette vente sans au préalable tenir compte de l'existence d'un droit de préemption au bénéfice de l'exploitant preneur en place (sauf dans le cas d'expropriation pour cause d'utilité publique).
Néanmoins, il précise que ce droit de préemption du preneur est écarté en cas de cession au profit des parents ou alliés du propriétaire jusqu'au troisième degré inclus et sauf dans ces mêmes cas si l'exploitant preneur en place est lui-même parent ou allié du propriétaire jusqu'au même degré.
La Cour de cassation a pu également être amenée à régler ce conflit entre droits de préemption en rappelant qu'une cession entre coïndivisaires d'une partie des droits indivis portant sur un bien rural ne constitue pas une cession à titre onéreux ouvrant un droit de préemption au preneur en place (Cass. 3e civ., 24 nov. 2010, n° 09-69.327).
Il en résulte qu'en cas de cession de sa quote-part des vignes à Mademoiselle Sauvignon, Monsieur Chasselas devra notifier la vente à sa sœur qui bénéficiera d'un droit de préemption prioritaire, Mademoiselle Sauvignon n'étant pas de la famille.
Cette notification devra être effectuée par acte d'huissier et devra notamment contenir le prix et les conditions de la cession projeté ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir.
Pour un conseil adapté, Monsieur Chasselas aura tout intérêt à consulter son notaire.
