Article JURISVIN

Démembrement de propriété et donation

Source : JURISVIN
Diffusion : REUSSIR VIGNE
Date de parution : Juillet 2014

Monsieur et Madame Frontignan, âgés tous deux de 60 ans, sont notamment propriétaires d'une exploitation viticole, comprenant des vignes, deux chais et une maison d'habitation. Le tout est évalué pour la somme d'environ un million d'euros. N'ayant qu'un seul enfant, ils savent que les droits de succession seront lourds pour ce dernier et souhaiteraient d'ores-et-déjà commencer à transmettre leur patrimoine immobilier. Que peuvent-ils faire pour limiter les droits de mutation ?

 

Le régime fiscal actuel permet de donner, par parent et par enfant, des biens pour un montant de 100 000 euros tous les quinze ans depuis le 17 juillet 2012 (auparavant cette durée avait été fixée à six ans, puis à 10 ans) sans avoir à payer de droits.

Un couple avec un enfant pourra ainsi transmettre en franchise d’impôt des biens pour un montant de 200 000 €.

 

Si Monsieur et Madame Frontignan décident de donner partie de cette exploitation sans que leur enfant ait de droit à payer, ils peuvent transmettre chacun jusqu'à un dixième de la valeur du bien, soit ensemble un cinquième de la pleine-propriété du bien immobilier.

 

Néanmoins, cette opération peut être optimisée en utilisant la technique du démembrement de propriété, qui consiste à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. Par exemple, i arrive souvent de donner la nue-propriété d'un bien à ses enfants et d’en conserver l’usufruit, l'usufruitier conservant le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (loyers...). Au décès de ce dernier, le ou les nus-propriétaires recueillent l'usufruit et deviennent alors complètement propriétaires du bien, sans impôts supplémentaires à payer.

 

Ce montage permet de réduire les droits de donation car ces derniers ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la valeur de la nue-propriété donnée.

Les valeurs de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien sont évaluées en fonction de l’âge du donateur au jour de la donation.

 

Monsieur et Madame Frontignan étant âgés tous deux de 60 ans, la valeur de leur usufruit respectif est de 50 % de la valeur totale du bien.

Ils peuvent donc donner chacun un cinquième du bien en nue-propriété :

soit 200 000 € X 50 % = 100 000 €, sans dépasser le montant de l'abattement auquel leur enfant a droit.

 

Finalement, leur enfant sera nu-propriétaire à concurrence de deux cinquièmes de l'exploitation viticole sans avoir rien payer, tandis que Monsieur et Madame Frontignan resteront pleins propriétaires à concurrence de trois cinquièmes et usufruitiers à concurrence de deux cinquièmes du bien.

 

Pour un conseil adapté, Monsieur et Madame Frontignan auront donc tout intérêt à consulter leur notaire afin d'optimiser le montage de leur transmission.

 

MOTS CLES : donation, usufruit, nue-propriété, démembrement, exonération, abattement, droits de mutation
THEMES : Démembrement de propriété et donation