Article JURISVIN

Transmission à titre gratuit d'un bien loué par bail rural à long terme

Source : JURISVIN
Diffusion : REUSSIR VIGNE
Date de parution : Février 2014

Madame Chenin est propriétaire de plusieurs hectares de vignes et de bâtiments d'exploitation qu'elle loue à Monsieur Melon par bail rural à long terme.

Elle souhaiterait donner ces biens à ses deux filles, mais s'inquiète de la fiscalité et des droits de donation que vont devoir payer ses enfants.

 

Les biens ruraux donnés par bail rural à long terme ou à bail cessible bénéficient pour chaque donation ou succession d'une exonération partielle de droits de mutation (art. 793 et 793 bis du Code général des impôts)

 

Cette exonération partielle est subordonnée à plusieurs conditions :

  • les biens loués doivent être des biens ruraux, c'est-à-dire : terres agricoles, bâtiments d'exploitation (chai , hangar à matériel,...) mais également les bâtiments destinés à l'habitation de l'exploitant ou du personnel

  • le bail doit avoir une durée d'au moins 18 ans et être en cours au jour de la donation.

  • 2 ans doivent s'écouler entre le bail et la donation, si le donataire est titulaire du bail,

  • l'héritier ou le donataire devra en contrepartie conserver la propriété de ces biens pendant 5 ans (ex : pas de vente ou donation du bien durant ce délai, quand bien même la mutation ne porterait que sur l'usufruit ou la nue-propriété du bien),

 

Lorsque la valeur totale des biens transmis n'excède pas 101.897 euros par donataire, ils sont exonérés à concurrence des trois quarts de leur valeur ; au-delà, le pourcentage est ramené de 75 % à 50 %.

 

En cas de donation, il est bien entendu possible de renouveler l'opération tous les 15 ans, puisque les donations réalisées depuis plus de 15 ans ne sont plus prises en compte fiscalement.

 

Le non-respect de la condition de conservation des biens pendant 5 ans entraîne la déchéance de ce régime de faveur : les droits complémentaires seront dus, majorés des intérêts de retard.

Néanmoins, cette déchéance ne sera pas encourue en cas de décès du donataire, d'expropriation pour cause d'utilité publique, de force majeure, d'échange (transfert sur le bien échangé de la condition de détention quinquennale et valeur au moins égale des biens échangés), d'apport en jouissance à une société civile agricole, ou d'apport pur et simple à un GAEC, de location, mise à disposition ou d'apport en jouissance à un GFA, ou encore de licitation ou partage avec soulte au profit d'un indivisaire.

La résiliation du bail dans les 5 ans qui suivent la transmission est en revanche sans incidence sur l'application de l'exonération.

 

Afin d'optimiser la fiscalité de cette transmission, il peut être également intéressant de transmettre les biens en nue-propriété seulement et de conserver l'usufruit, ce qui permettra de réduire encore davantage l'assiette taxable.

 

Pour un conseil adapté, Madame Chenin aura donc tout intérêt à consulter son notaire.

MOTS CLES : transmission, bail rural à long terme, propriétaire personne physique, art. 793 et 793 bis du Code général des impôts
THEMES : Transmission à titre gratuit d'un bien loué par bail rural à long terme