Echange d'immeubles ruraux viticoles et régime de faveur

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Monsieur Sauvignon et Madame Chardonnay sont chacun propriétaire d'une parcelle de vigne qu'ils souhaitent s'échanger. Ils s'interrogent sur la fiscalité d'une telle opération.

En principe, les échanges d'immeubles ruraux, qu'ils soient bilatéraux ou multilatéraux, sont exonérés du droit d'échange (5 %), dès lors qu'ils sont réalisés dans le cadre des articles L.124-3 et L.124-4 du Code rural.

Trois conditions doivent être respectées afin de bénéficier de ce régime de faveur :

• tous les immeubles échangés doivent être des immeubles ruraux, c'est-à-dire des immeubles affectés à la production agricole au moment où l'échange est effectué.

• les immeubles échangés doivent être situés dans le même canton, ou dans un canton et une commune limitrophe de ce canton.

Néanmoins l'administration admet l'application du régime de faveur si un immeubles n'est pas situé dans le même canton ou dans un canton limitrophe, dès lors qu'il est contigu aux propriétés du co-échangiste qui va recevoir cet immeuble. Dans ce dernier cas, les biens du coéchangiste qui reçoit cet immeuble contigu devront avoir été acquis depuis plus de deux ans ou reçu dans reçus dans le cadre d'une partage d'ascendant.

• L'acte notarié doit préciser les mentions obligatoires prévues par l'article D.124-4 du Code rural et la matrice cadastrale doit y être annexée. Il faudra notamment indiquer la valeur des immeubles échangés et éventuellement le montant et les modalités de paiement des soultes, l'énumération des hypothèques qui grèvent les immeubles échangés, l'accord du transfert des hypothèques ou de leur mainlevée, les modalités de répartition des frais de l'acte notarié, et la mention que les échanges et cessions sont faits conformément aux dispositions soit de l'article L. 124-3, soit de l'article L. 124-4, etc...

La dispense de droit d'échange ne s'applique qu'à hauteur de la valeur identique des immeubles.

S'il y a paiement d'une soulte, le montant de cette soulte sera imposable au taux de droit commun applicable au vente de 5,09 %, sauf si le coéchangiste qui pait cette soulte peut prétendre à bénéficier de l'exonération prévue par l'article 1594-F quinquies D du CGI (locataire co-échangiste).

Ex : deux immeubles échangés, dont l'un est évalué 1000 € et l'autre 1500 €. Il y aura exonération de droit d'échange à concurrence de 1000 € et une taxe de 5,09 % sur 500 € sauf si celui qui doit payé la soute est locataire de la parcelle qu'il reçoit.

Pour un conseil adapté, Monsieur Sauvignon et Madame Chardonnay ont tout intérêt à consulter leur notaire.