Cession d'une exploitation viticole par un GFA non-exploitant et plus-values

Le GFA  Roussette est propriétaire de plusieurs exploitations viticoles dans les vallées du Bugey, qu'il loue à différents fermiers. Les immeubles qu'il détient lui ont été apportés lors de sa constitution en août 1998. Aujourd'hui, ses membres souhaiteraient céder une de ses exploitation à un des fermiers en place.

Monsieur Viti, gérant du GFA, a entendu parler de la réforme des plus-values et aimerait savoir si la cession envisagée est concernée par cette réforme.

 

La loi de finances rectificative du 19 septembre 2011 avait modifié le mode d'exonération et à partir du 1er février 2012, pour toutes cessions intervenant après cette date, l'abattement pour durée de détention avait été abaissé. Le délai au terme duquel intervenait l’exonération totale des plus-values était passé de 15 ans à 30 ans.

 

Depuis le 18 juillet 2013, une nouvelle réforme de l'imposition des plus-values immobilières a été annoncée, qui sera intégrée au projet de loi de finances pour 2014. Ainsi désormais la durée de détention passe 30 ans à 22 ans  pour les cessions d'immeubles autres que les terrains à bâtir, mais seulement pour la partie d'impôt sur le revenu. L'exonération totale des plus-values immobilières concernant les prélèvements sociaux restera ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention inchangé de trente ans.

 

Une instruction ministérielle du 2 août 2013 précise les modalités d'application de cette réforme et notamment la rétroactivité de cette loi pour les cessions d'immeubles autres que les terrains à bâtir intervenant à compter du 1er septembre 2013.

Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention s'établit comme suit  :

- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;

- 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

L'exonération totale des plus-values immobilières de l'impôt sur le revenu sera ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de vingt-deux ans, au lieu de trente ans depuis le 1er février 2012.

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention s'établit comme suit :

- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième

- 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;

- 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

 

En second lieu, et pour les cessions intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 % est appliqué pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values résultant de la cession de biens immobiliers ou de droits portant sur ces biens, autres que des terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant.

 

Exemple

L'exploitation était estimée à 200.000 euros lors de la constitution de la société (= prix d'acquisition). Les frais d'acte lors de l'apport se sont élevés à  15.000 euros.

Le GFA Rousette peut également profiter d'un abattement de 15 % sur le prix d'acquisition pour travaux puisqu'il y a des immeubles bâtis : 15% X 200.000 = 30.000 euros.

Le fermier en place rachète l'exploitation pour 500.000 euros (= prix de cession)

500.000 – (200.000 + 15.000 + 30.000) = 255.000

 

* Calcul pour l'impôt sur le revenu

255.000 – 60 % (10 ans de détention au dessus de 5 ans soit un taux de réduction de 60%) = 102.000 €

102.000 € - 25 % =  76.500 €

76.500 X 19 % = 14.535 euros de plus-value à payer.

 

* Calcul pour les prélèvements sociaux

255.000 – 16,5 % (10 ans de détention au dessus de 5 ans soit un taux de réduction de 16,5%) = 212.925 €

212.925 – 25 % = 159.693 ,75 €

159.693,75 X 14,5 % = 23.156 euros de plus-value à payer.

 

Soit un total à payer d'impôt sur la plus-value pour une cession intervenant à compter du 1er septembre 2013 de 37,691 €.

Pour un conseil adapté, Monsieur Viti aura tout intérêt à recourir à son notaire.

 

Octobre 2013 - Article JURISVIN paru dans VITISPHERE