Nouveaux financement : le crédit hypothécaire facilité et moins cher

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J'ai entendu parler d'une réforme du crédit hypothécaire. De quoi s'agit-il ?
Le crédit garanti par une hypothèque est facilité et coûte désormais moins cher. Pour y parvenir une réforme récente crée deux nouveaux instruments juridiques: l'hypothèque rechargeable et le prêt viager hypothécaire. La banque qui vous prête de l'argent peut souhaiter avoir une garantie sur un bien immobilier (terrain, appartement, maison). Cette garantie appelée hypothèque permettrait à la banque, en cas de défaillance de votre part, de faire vendre le bien aux enchères afin de se rembourser sur le prix de vente. Les frais de cette hypothèque (taxes, débours et émoluments du notaire) sont à payer par l'emprunteur. Ces frais viennent de baisser de manière très importante, de même que les frais occasionnés par la suppression (appelée mainlevée) de cette hypothèque qui sont dus en cas de remboursement anticipé. Chaque cas étant spécifique il faut demander à votre notaire de calculer les frais à payer pour votre opération.

Comment fonctionne l'hypothèque rechargeable ?
A cette baisse des frais s'ajoute aujourd'hui la possibilité qu'une même hypothèque puisse servir plusieurs fois, pour des crédits différents, étalés dans le temps, et même accordés par des banques différentes. Votre hypothèque sera réellement à usage multiple. Il en résulte une économie qui sera loin d'être négligeable pour les emprunteurs. Le montant maximum du crédit total possible est précisé dans le contrat d'origine conclu avec la banque et qui se signe chez votre notaire. Une hypothèque ancienne formule (inscrite au bureau des hypothèques avant le 25 mars 2006) pourra même, sous certaines conditions, être transformée en hypothèque rechargeable par avenant notarié. Afin de faciliter le développement de cette nouvelle forme de garantie les frais de cet avenant seront réduits jusqu'au 31 décembre 2008 inclus. Si vous voulez profiter de cette nouvelle possibilité soyez attentif à cette date et n'attendez pas le dernier moment.

Qu'est-ce que le prêt viager hypothécaire ?
Cette nouvelle forme de crédit constitue la deuxième nouveauté de la réforme. Ce nouveau contrat de prêt permet à une personne d'emprunter une somme d'argent à sa banque et d'en laisser éventuellement le remboursement à la charge de ses héritiers. Cependant la loi contient une mesure de sauvegarde et prévoit que les héritiers de l'emprunteur ne peuvent jamais devoir à la banque une somme supérieure à la valeur du logement hypothéqué estimé au jour du décès. Les fonds prêtés par la banque peuvent être mis à la disposition de l'emprunteur soit en une seule fois soit au moyen de versements périodiques, tous les mois ou tous les trimestres par exemple.

Comment se passe le remboursement du prêt viager hypothécaire ?
Le capital et les intérêts ne sont payables qu'à la fin de l'opération qui sera souvent le décès de l'emprunteur. Mais ce crédit peut prendre fin avant le décès de l'emprunteur dans les cas suivants: volonté de l'emprunteur de rembourser par anticipation, vente du logement, échange, apport en société, donation avec ou sans démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété). Une hypothèque est prise au profit de la banque sur le logement de l'emprunteur lors de la signature du contrat de prêt. Cette hypothèque est une garantie qui permettrait à la banque, en cas de défaillance des héritiers de l'emprunteur, soit de faire vendre le logement aux enchères et de se rembourser sur le prix d'adjudication, soit d'en demander l'attribution judiciaire au tribunal de grande instance et d'en devenir propriétaire à titre de paiement, soit enfin de demander l'application d'une clause (le pacte commissoire) qui peut être insérée dans le contrat de prêt ou un avenant et qui aboutit au même résultat, sans aucune intervention du juge. Cette clause pouvant se révéler dangereuse pour les emprunteurs et leurs familles il faudra bien lire les contrats et leurs avenants avant de les signer.

Dans quel cas ce prêt viager hypothécaire peut-il être recommandé ?
Ce nouveau prêt viager hypothécaire peut être très utile, par exemple, pour une personne aux revenus insuffisants mais qui est propriétaire d'un logement. C'est une façon de profiter de son capital sa vie durant. Bien entendu ce contrat, compte tenu de ses conséquences sur votre héritage (qui peut être totalement absorbé s'il ne comprend que le logement hypothéqué) doit être bien étudié, surtout si vous avez des enfants. 

MAI 2008 - Article rédigé par JURISVIN pour VITISPHERE